1995 : Vietnam mở cửa

1996-2006

Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam.

Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc - phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.

Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006. Đóng băng thường kéo dài 3-5 năm.

GD2 : 2006-2016

Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.

Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương.

Chính phủ tung gói kích thích kinh tế (2009-2010) 150K tỷ (6 tỷ USD) vào các tập đoàn, và dân chúng tiếp tục hào hứng dùng đòn bẩy đầu tư BĐS, BĐS đóng băng đến 2016.

GĐ3 đến nay

Giá nhà từ năm 2016 đến 2023

Giá nhà đạt đỉnh vào tháng 09/2021

Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo).