Dịch chuyển nguồn cung: Nguồn cung nhà ở đang có xu hướng lan rộng ra các khu vực ngoại thành do quỹ đất trung tâm hạn hẹp.

Phát triển đô thị vệ tinh: Các khu đô thị lớn, tích hợp tiện ích cao cấp đang được ưa chuộng, như Ecopark, Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park phía Đông và các khu vực phía Tây như Nam Từ Liêm, Hoài Đức.

Hạ tầng kết nối: Sự phát triển của các tuyến đường vành đai và đường sắt đô thị giúp việc di chuyển từ ngoại thành vào trung tâm dễ dàng hơn.

Sự lên ngôi của căn hộ chung cư và nhà ở xã hội
Chung cư làm chủ đạo: Căn hộ chung cư vẫn là lựa chọn hàng đầu do giá nhà đất thổ cư tăng quá cao.


Nhà ở xã hội NOXH: Được quan tâm đặc biệt với giá hợp lý khoảng 27-30 triệu đồng/m2 nhằm đáp ứng nhu cầu thực của nhóm thu nhập trung bình.

Chuyển hướng mua nhà trong ngõ: Khi giá chung cư tăng cao, một bộ phận người dân chuyển hướng tìm mua nhà đất trong ngõ để ở hoặc cho thuê.

Thời gian gần đây, nguồn cung mới cũng như lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Xu hướng này ngày càng rõ nét bởi sự thúc đẩy mạnh mẽ từ hạ tầng kết nối ngày càng đồng bộ và sự phát triển rầm rộ của các khu đô thị tích hợp cùng mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm…

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường Nhà ở Hà Nội quý 4/2025 diễn ra ngày 28/1/2026, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman Wakefield Việt Nam, cho biết: Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn.

PHÂN KHÚC CĂN HỘ SẼ ĐÓN ĐẦU LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN VÀ NHU CẦU Ở THỰC

Trong báo cáo vừa công bố, Cushman Wakefield cho biết trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Trong quý 4/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2 so với quý trước, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, con số này lại giảm 33 so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31 so với cùng kỳ 2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó. Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển về khu vực ngoại ô với hạ tầng kết nối tốt cũng góp phần duy trì sức cầu, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

Cushman Wakefield dự báo giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới. Thị trường tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

“Xu hướng trên sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài”, đại diện Cushman Wakefield nhận định.

CÁC DỰ ÁN NHÀ LIỀN THỔ SẼ ƯU TIÊN MÔ HÌNH ĐÔ THỊ TÍCH HỢP

Tương tự, nguồn cung nhà liền thổ thuộc các dự án tại Hà Nội khoảng 3.500 căn mở bán mới trong quý 4/2025 cũng chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần. Điều đó cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.